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13.03.2024
Publikationen zu Coface

Schwierige Zeiten für Bauherren und Immobilienunternehmen

Schwierige Zeiten für Bauherren und Immobilienunternehmen

Es ist kein Geheimnis, dass der Bau- und der Immobiliensektor zu den zyklischsten Sektoren gehören, die empfindlich auf Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt, bei den Rohstoffpreisen und vor allem auf das Zinsumfeld und die Zugänglichkeit von Krediten reagieren. Es ist daher nicht verwunderlich, dass diese Sektoren derzeit unter Druck stehen, da die Zinssätze schnell gestiegen sind, was zu einem Nachfragerückgang sowohl bei den Haushalten als auch bei den Immobilienunternehmen führt. Letztere sind jedoch häufig auch stark fremdfinanziert, was es in diesem Umfeld schwierig macht, Gewinne zu erzielen. Der abrupte Zinsanstieg kommt auch zu einem ungünstigen Zeitpunkt, da die Immobilienpreise und -bewertungen Ende 2020 und 2021 schnell anstiegen, während die Verbraucher aufstockten und die Zinsen niedrig waren. Das bedeutet, dass mehrere Hauskäufer und Immobilienunternehmen in den letzten Jahren viele Schulden aufgenommen haben, die jetzt oft - mindestens - doppelt so teuer sind wie ein Jahr zuvor.

2024 wird also ein durchwachsenes Jahr sein. Die meisten Akteure des Bau- und Immobiliensektors erwarten eine gewisse Erleichterung in Form von sinkenden Zinssätzen und weniger volatilen Rohstoff- und Energiepreisen. Für viele wird es jedoch ein Jahr des Überlebens sein, da sich die Weltwirtschaft verlangsamt (Coface prognostiziert einen Rückgang des globalen BIP-Wachstums von +2,6 % im Jahr 2023 auf 2,2 % im Jahr 2024, den niedrigsten Wert in einem Nicht-Krisenjahr - 2009 und 2020 - seit 2008), insbesondere in den Vereinigten Staaten, da sich die Arbeitsmärkte abkühlen und die finanziellen Bedingungen eng sind. Der letztgenannte Punkt ist sehr wichtig, da sich die weltweite Verschuldung im dritten Quartal 2023 auf rund 307 Billionen USD (333 % des BIP) belief, wovon 149 Billionen USD auf private Haushalte und Nicht-Finanzunternehmen entfielen, und diejenigen, die sich refinanzieren müssen, werden mit weitaus höheren Zinskosten konfrontiert sein, selbst bei einer Lockerung der Leitzinsen.

Anzeichen für Risse sind bereits zu erkennen. Die Unternehmensinsolvenzen im Bausektor sind 2023 im Vergleich zu 2022 in Australien, Kanada, Frankreich, Deutschland und Japan bereits um mindestens 20 % gestiegen. Darüber hinaus sind die Preise für Gewerbeimmobilien in den Vereinigten Staaten und in Europa um fast 25 % gegenüber ihrem Höchststand gesunken, und die Nettogewinnspannen der Hausbau- und Immobilienunternehmen sind 2023 in jedem Quartal vorläufig gesunken. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die erwarteten Zinssenkungen ausreichen werden, um einen schwächelnden Markt rechtzeitig zu stabilisieren.

Der Immobilienmarkt balanciert zwischen steigenden Zinsen und begrenztem Wohnungsangebot. Obwohl Hauspreise sich leicht an höhere Zinsen angepasst haben, halten anhaltende Angebotsbeschränkungen, verursacht durch die Zurückhaltung von Verkäufern, von niedrigen Hypothekenzinsen abzuweichen oder zu niedrigeren Preisen zu verkaufen, den Markt in Bewegung. In fortgeschrittenen Volkswirtschaften wie Deutschland, Japan und Italien wird jedoch erwartet, dass die Preise aufgrund von Angebots- und Nachfragefaktoren sinken. Diese Schlussfolgerung ergibt sich aus einem Preismodell, bei dem Wohnraum als Investition betrachtet wird. Einfache Näherungswerte für das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Durchschnittsmieten bzw. -einkommen, die auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren müssen, deuten jedoch ebenfalls auf eine wahrscheinliche Abwärtskorrektur der Immobilienpreise hin.

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